Cuando hablamos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, más conocido como ITP, normalmente pensamos en la compraventa de una vivienda. Sin embargo, este impuesto también puede afectar a determinados contratos de alquiler.
Esto suele generar muchas dudas: ¿debe pagarlo el propietario o el inquilino?, ¿se aplica a todos los alquileres?, ¿qué ocurre con las viviendas vacacionales?, ¿cómo se calcula?
En este artículo explicamos de forma sencilla cuándo se aplica el ITP en los alquileres y qué diferencias existen entre una vivienda habitual, un alquiler de temporada y un alojamiento turístico.
¿Qué es el ITP en un contrato de alquiler?
El ITP es un impuesto que grava determinadas transmisiones de bienes y derechos. Dentro de este impuesto existe una modalidad denominada Transmisiones Patrimoniales Onerosas, conocida como TPO, en la que pueden quedar incluidos los contratos de arrendamiento.
La razón es que, mediante un contrato de alquiler, el propietario cede al inquilino el derecho a utilizar un inmueble durante un periodo determinado a cambio de una renta.
Por tanto, aunque no exista una compraventa, sí se produce la transmisión temporal de un derecho de uso.
La normativa estatal incluye expresamente la constitución de arrendamientos entre las operaciones sujetas al impuesto. También establece que los alquileres de inmuebles exentos de IVA pueden quedar sujetos a la modalidad de TPO del ITP.
¿Todos los alquileres tienen que pagar ITP?
No. Que un alquiler esté sujeto al impuesto no significa necesariamente que exista una cantidad que pagar.
La clave está en diferenciar entre un alquiler sujeto, un alquiler exento y un alquiler que tributa por IVA.
Alquiler de vivienda habitual
Los contratos destinados a satisfacer la necesidad estable y permanente de vivienda del inquilino están sujetos al ITP, pero se encuentran exentos.
Esto significa que el contrato entra dentro del ámbito del impuesto, pero la cuota a pagar es cero.
La exención se aplica a los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente regulados por el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Por tanto, en un contrato normal de alquiler de vivienda habitual, el inquilino no tendrá que pagar ninguna cantidad en concepto de ITP.
Es importante no confundir la exención del pago con las posibles obligaciones formales. La presentación de una autoliquidación exenta puede depender del procedimiento establecido por cada comunidad autónoma.
Alquiler de temporada
Los alquileres de temporada se utilizan durante un periodo determinado y por una causa temporal concreta, como pueden ser:
- Un desplazamiento por trabajo.
- La realización de estudios.
- Una estancia médica.
- Un periodo de vacaciones.
- El uso de la vivienda como segunda residencia.
Estos contratos no están destinados a cubrir la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Por ese motivo, no pueden acogerse automáticamente a la exención prevista para la vivienda habitual.
Cuando el alquiler está exento de IVA, puede quedar sujeto y no exento de ITP, por lo que el arrendatario podría tener que liquidar el impuesto.
Alquiler de locales y oficinas
Los alquileres de locales comerciales, oficinas y otros inmuebles destinados a una actividad empresarial o profesional suelen estar sujetos a IVA.
Cuando el arrendamiento está sujeto y no exento de IVA, no tributa simultáneamente por la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP.
¿Quién debe pagar el ITP del alquiler?
Cuando existe una cuota de ITP, la persona obligada legalmente a pagarla es el inquilino o arrendatario.
No corresponde al propietario.
La normativa establece expresamente que, en la constitución de un arrendamiento, el sujeto pasivo es el arrendatario, independientemente de lo que las partes hayan indicado en el contrato.
En términos prácticos:
- El propietario es quien cede el uso de la vivienda.
- El inquilino es quien adquiere temporalmente ese derecho.
- Por eso, el inquilino es el contribuyente del impuesto.
La ley también contempla que el propietario pueda responder subsidiariamente si cobra la primera renta sin exigir al arrendatario la correspondiente justificación del impuesto cuando este deba pagarse.
¿Cómo se calcula el ITP de un alquiler?
Para calcular el impuesto se determina primero la base imponible.
Con carácter general, la base imponible está formada por el importe total de la renta que deberá pagarse durante toda la duración del contrato.
La fórmula básica es:
Renta mensual × número de meses del contrato = base imponible
Por ejemplo, imaginemos un alquiler de temporada con las siguientes condiciones:
- Renta mensual: 1.200 euros.
- Duración del contrato: 4 meses.
- Importe total del alquiler: 4.800 euros.
En este caso, la base imponible sería:
1.200 € × 4 meses = 4.800 €
Sobre esos 4.800 euros deberá aplicarse la tarifa que corresponda.
La ley determina que la cuota de los arrendamientos se calcula aplicando a la base liquidable la tarifa aprobada por la comunidad autónoma competente. Por tanto, no existe necesariamente una cantidad idéntica para toda España.
Cuando el contrato no indica expresamente su duración, la normativa estatal establece que la liquidación se calcula inicialmente tomando un periodo de seis años, sin perjuicio de las posibles liquidaciones posteriores si el arrendamiento continúa.
¿El ITP del alquiler se paga cada mes?
No. El ITP no es un impuesto mensual.
Cuando procede, se liquida por la formalización del contrato y se calcula teniendo en cuenta el importe total que se pagará durante el periodo pactado.
Por tanto, no debe confundirse con:
- La renta mensual.
- La fianza.
- Los suministros.
- Los gastos de comunidad.
- Otros pagos periódicos relacionados con la vivienda.
El plazo y el procedimiento para presentar la autoliquidación dependen de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble.
¿Qué ocurre con el ITP en los alquileres turísticos?
En los alquileres turísticos, el tratamiento fiscal depende principalmente de los servicios que se presten durante la estancia.
Alquiler turístico sin servicios hoteleros
Cuando el propietario se limita a poner la vivienda a disposición del huésped y no ofrece servicios propios de la industria hotelera, el arrendamiento está generalmente exento de IVA y, por tanto, puede quedar sujeto a Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
En este supuesto, el sujeto pasivo del ITP sería, en principio, el arrendatario o huésped.
No se consideran servicios hoteleros, entre otros:
- La limpieza realizada únicamente a la entrada y a la salida.
- El cambio de ropa de cama y baño únicamente al inicio y al final de la estancia.
- La limpieza de las zonas comunes.
- La asistencia técnica para reparaciones puntuales.
- El mantenimiento ordinario de la vivienda.
La Agencia Tributaria considera que estos servicios no transforman por sí solos el alquiler vacacional en un servicio propio de la industria hotelera.
Alquiler turístico con servicios hoteleros
La situación cambia cuando, además del alojamiento, se ofrecen servicios propios de un hotel o establecimiento similar.
Entre estos servicios se encuentran:
- Recepción y atención continuada al cliente.
- Limpieza periódica durante la estancia.
- Cambio periódico de ropa de cama y baño.
- Lavandería.
- Custodia de equipajes.
- Gestión de reservas o servicios adicionales.
- Servicios de alimentación o restauración.
Cuando se prestan este tipo de servicios, el alojamiento turístico deja de estar exento de IVA y tributa, con carácter general, al tipo reducido del 10 %. En ese caso, no se aplica la modalidad de TPO del ITP sobre el mismo arrendamiento.
El ITP de los alquileres en las Islas Baleares
En las Islas Baleares, la gestión del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales corresponde a la Agència Tributària de les Illes Balears, conocida como ATIB.
Cuando un contrato de alquiler debe autoliquidarse, se utiliza habitualmente el modelo 600.
La ATIB establece, con carácter general, un plazo de un mes desde la fecha en la que se formaliza el acto o contratopara presentar la autoliquidación y realizar el pago correspondiente.
Antes de presentar el modelo es recomendable comprobar:
- Si el alquiler está exento.
- Si está sujeto a IVA.
- Qué tarifa autonómica resulta aplicable.
- Quién figura como arrendatario en el contrato.
- La duración exacta del arrendamiento.
- El importe total de las rentas pactadas.
Ejemplo práctico de cálculo
Supongamos que una persona alquila una vivienda en Mallorca durante seis meses por motivos laborales.
Las condiciones son:
- Renta mensual: 1.500 euros.
- Duración: 6 meses.
- Uso: alojamiento temporal.
- Importe total: 9.000 euros.
La base imponible sería:
1.500 € × 6 meses = 9.000 €
A esa base se le aplicaría la tarifa vigente para los arrendamientos en las Islas Baleares.
El obligado a presentar y, en su caso, pagar el impuesto sería el inquilino, ya que se trata de un alquiler de temporada y no de su vivienda estable y permanente.
Preguntas frecuentes sobre el ITP en alquileres
¿El propietario puede obligar al inquilino a pagar el ITP?
Cuando el impuesto es aplicable, la propia ley ya establece que el obligado es el inquilino. No se trata de un gasto que el propietario decida trasladarle, sino de una obligación tributaria atribuida legalmente al arrendatario.
¿Un alquiler de vivienda habitual paga ITP?
Está sujeto, pero exento. En consecuencia, no existe una cuota de ITP que pagar por un contrato destinado al uso estable y permanente como vivienda.
¿Un alquiler de temporada siempre paga ITP?
No necesariamente. Debe analizarse el uso real del inmueble, la situación del arrendador, la posible aplicación del IVA y la normativa de la comunidad autónoma.
No obstante, los alquileres temporales exentos de IVA no disfrutan de la exención estatal reservada a la vivienda habitual y permanente.
¿El ITP y el IVA se pagan al mismo tiempo?
Como regla general, no. Cuando el arrendamiento está sujeto y no exento de IVA, no tributa también por TPO.
En los alquileres turísticos, esta diferencia depende especialmente de si se prestan o no servicios propios de la industria hotelera.
¿Quién presenta el modelo 600?
El sujeto pasivo, es decir, el arrendatario. No obstante, la presentación puede realizarla un representante o profesional autorizado en su nombre.
Conclusión
Aunque el ITP suele asociarse a la compra de viviendas, determinados contratos de alquiler también pueden estar sujetos a este impuesto.
La situación más habitual es la siguiente:
- Los alquileres de vivienda estable y permanente están exentos y no generan una cuota a pagar.
- Los alquileres de temporada pueden estar sujetos y no exentos.
- Los alquileres turísticos sin servicios hoteleros pueden quedar sujetos al ITP.
- Los alojamientos turísticos con servicios propios de hotelería tributan generalmente por IVA.
- Cuando procede pagar el ITP, el obligado legal es el inquilino.
- La base imponible se calcula sobre la renta total correspondiente a la duración del contrato.
Dado que las tarifas y los procedimientos pueden variar entre comunidades autónomas, es recomendable revisar la normativa vigente en el lugar donde se encuentre el inmueble antes de formalizar o liquidar el contrato.
Artículo actualizado en agosto de 2026. Este contenido tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento fiscal o jurídico personalizado.
